女子因银行贷款延误不但没了房子，还要赔近500万
女子因银行贷款延误不但没了房子，还要赔近500万，该女子最终不仅失去了房屋，还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万，女子因银行贷款延误不但没了房子，还要赔近500万。
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“大家要警惕了，最惨的二手房买家！”上海黄浦，一女子将自己的老房子卖了后，攒了几百万，准备首付一套大一点的房子，180.09平方米。万万没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，最后要赔497.32万元。
女子攒的钱，几乎一夜之间全没了，黄浦江边她都去了好几趟。
伍女士买的房子总价是1550万元，通过中介与卖家范某达成协议后，先期支付了100万元定金和400万元购房款。合同约定，2020年6月30日之前，完成首付745万元。
然而，发生了意料之外的事情，伍女士没能在约定的时间内补足首付余下的245万元。于是，她与卖家范某签订了一份补充协议，协议的主要条款有2条。
1、2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。
2、伍女士须在2020年7月31日前，一次性支付上述费用。
如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍女士应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范某等原有的装修损失180万元。
让人没想到的是，伍女士的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。7月31日，贷款依然没有下来。
范某一纸诉讼，将伍女士告上了法庭，要求她按照合同约定赔偿。为此，伍女士几乎一夜白头。
法院一审结束后，伍女士更是吐血三升。一审判决，伍女士与范某的合同解除，10日内搬离房屋，赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。
加起来，伍女士一共要支付484.6万元。而她为买这套房子，凑的500万，直接打水漂了。
伍女士不服，上诉到二审法院。
伍女士遇到的这事，生活中也时常有发生，只不过金额没有这么大而已，但从法律上讲，并不是合同约定违约需要赔偿多少，就一定是多少。
民法典规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
本案中，伍女士和范某签订的补充合同，约定了一方违约时，另一方应该赔偿的违约金。
紧接着，民法典又规定说，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构，可以根据当事人的请求予以适当减少。
具体到本案，伍女士和范某约定的违约金，过分高于伍女士给范某造成的损失的，法律规定，打官司时，伍女士可以向法院申请予以适当减少。
这里说得“过分高于”，司法解释规定说，是指超过实际损失30%的，但对此，法院不会机械性适用，避免导致实质上的不公平。换而言之，法院对此有自由裁量权。
综上所述，伍女士的确是违约了，无可置疑，按照法律规定，伍女士应当赔偿范某的损失。
但是，当两人约定的违约金额过分高于范某损失时，伍女士提出申请后，法院应当予以调整。
近日，二审法院审理后认为，一审法院事实清楚、证据确凿，适用法律正确，遂驳回上诉、维持原判。同时，二审案件受理费2.72万元，由伍女士承担。
至此，伍女士一败涂地。
这件事给我们提了个醒，话可以乱说，合同千万别乱签，黑纸白字摁上手印后，可是要负法律责任的。
也有网友表示，银行审批延误，导致伍女士违约，银行也有责任。
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2020年5月，在上海居住的伍亭颖计划花1550万元的总价，在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍亭颖，被卖方告上法庭。
法院最终判决伍亭颖败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元，被不少网友称为“最惨购房者”。
很惨：两次支付都逾期
1月19日下午，上游新闻记者通过中国裁判文书网上的判决书，对本案的来龙去脉进行了梳理。
在判决书中可以看到，伍亭颖在2020年5月17日通过中介，和卖方范俊等达成房屋转让协议，伍亭颖先期支付了100万元定金和400万元购房款。
2020年5月30日，伍亭颖和范俊等签订补充条款，约定房屋总价款为1550万元，卖方提前交房，伍亭颖需要在2020年6月30日之前完成首付745万元。
然而，伍亭颖未能按期补足首付余下的245万元，双方不得不在7月2日再次签订补充条款，这次约定了惩罚条款：从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付给利息损失。伍亭颖须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍亭颖应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿范俊等原有的装修损失180万元。
这次协议后，伍亭颖在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。
没想到，伍亭颖的购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。
实惨：没了房子还要赔近500万
2020年9月15日，范俊等发出了律师函，告知伍亭颖收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。9月30日，由于伍亭颖仍未付款，范俊等要求伍亭颖搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。
2020年10月29日，伍亭颖在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍亭颖告上法庭。
2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院做出一审判决：伍亭颖的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍亭颖要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。
一审之后伍亭颖和范俊等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判，伍亭颖将承担案件受理费2.72万元。
一审判决书截图
律师：判决解除合同不符合鼓励交易目的
对于这起纠纷，重庆市律协刑民交叉专业委员会副主任、重庆海力律师事务所伍继军律师向上游新闻表示，本案的焦点在于：“卖方是否因买方的逾期付款行为享有合同单方解除权；买方因为银行办理贷款超期，是否足以导致买方合同根本性违约，从而导致双方合同解除。”
根据《民法典》第五百六十三条的法律规定，伍继军律师认为上海法院的判决合法但不合情：在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应实现合同法鼓励交易的制度目的，从而维护市场交易的稳定。从法律的公平角度，也可以不解除合同，让违约方承担违约责任，不建议卖方以此为由解除合同。“从我在重庆遇到的类似案件来看，基本都是要求继续履行合同。”伍律师说。
伍亭颖最终不仅失去了房屋，还要赔付违约金、房屋整修费等将近500万，被称为“最惨购房人”。伍继军律师坦言，这个结果对公众认知有一定冲击：“在卖方没有实际损失的情况下，直接判决解除合同，不符合鼓励交易的目的。希望大家在大宗商品交易过程中，尽量使每一个交易环节合法化，避免这种纠纷的发生。”
同时，伍继军律师还提到了一个细节：“从该案的两次审判过程来看，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；相比而言，买方在答辩及举证时，未充分表达继续履行合同的必要性，这是值得反思的问题。”
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2020年5月，在上海的伍女士计划用1550万元的总价，购入上海市黄浦区一套建筑面积为180.09平方米的商业用房，但因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款。在支付了745万元后，伍女士被卖方告上法庭。
法院最终判决伍女士败诉，伍女士既要归还房子，也要支付违约金、房屋整修费等总计490多万元给卖方。该事件引发网友热议，有网友称伍女士为“最惨购房者”“惨是真的惨”。也有网友表示，“于情不合理，于法没毛病”。
1月21日，记者注意到，中国裁判文书网近日公布了该案的来龙去脉。
图文无关
两次支付都逾期
据判决书显示，2020年5月27日，伍女士和卖方范某等签订房地产买卖居间协议，范某等转让黄浦区一套房屋给伍女士，转让价格共计1550万元。
2020年5月30日，伍女士和卖方范某等签订补充条款，双方约定，房屋总价款仍为1550万元，伍女士支付定金100万元。1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元。卖方提前交房，伍女士需要在2020年6月30日前支付首付745万元，60万元装修补偿款于过户当日支付给卖方，剩余贷款745万元由银行放款于卖方。
然而，伍女士未能如约支付完首付的745万元。她支付了100万元定金和400万元部分购房款后，还欠首期房款245万元，逾期未支付。
经过卖方范某等催讨，2020年7月2日，伍女士和卖方范某等正式签订上海市房地产买卖合同，并签订补充条款，双方约定，从2020年7月1日起至付清之日止，以245万元为本金，按每日万分之2.73支付利息损失。伍女士须在2020年7月31日前一次性支付上述费用。如未按期支付，则房屋买卖合同自动解除，伍女士应偿付违约金（合同总价的20%），且赔偿甲方原有的装修损失180万元。
这次协议后，伍女士在7月13日缴清了逾期付款的利息，并完成了745万的`首付，剩余745万元尾款，将在8月30日过户前全部付清。
但伍女士的这笔745万元购房尾款，因为银行审批延误再次逾期。
严重违约被卖方告上法庭
2020年9月15日，卖方范某等发出了律师函，告知伍女士已经严重违约，收函3日内付清尾款，如仍然不付，他们有权解除合同，并要求赔偿违约金及装修损失等。
9月30日，由于仍未收到伍女士尾款，卖方范某等要求伍女士搬离并归还房屋，并偿付房款总价20%的违约金，房屋装修损失180万元等。据资料显示，该房屋于2020年6月左右已经交付于伍女士使用。
2020年10月29日，伍女士在上海某银行申请的745万元贷款额度审批成功，要求继续履行合同，但此时卖方已经不愿出售，并将伍女士告上法庭。
2021年6月25日，上海市黄浦区人民法院一审判决：伍女士的房屋转让协议被解除；必须在判决生效10日内搬离房屋，如逾期将按照1000元/天追加支付房屋占有使用费；伍女士要赔偿违约金300万元、房屋整修费180万元，承担案件受理费4.6万元。
一审之后伍女士和范俊等都进行了上诉，上海市第二中级人民法院在2021年12月1日驳回上诉、维持原判，伍女士将承担案件受理费2.72万元。
图文无关
案件引发网友热议，法院：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力
在一审判决中，法院认为，房屋买卖合同约定的过户时间是2020年8月30日，而伍女士最终获得贷款的时间在2020年10月29日，这大大超出了合同约定的时间，在合同已明确约定的情况下，伍女士未及时履行付款义务，无法免除相应的违约责任。
但伍女士认为，卖方范某等主张的违约金（房款总价20%）的数额过高，对此，法院解释，因房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性，因其交易标的涉及金额一般较大，且该案涉案房产系办公楼，而非一般居住用房，则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大。由于伍女士的违约行为，卖方范某等至今未能正常另行购房成功等，经济损失巨大，所以法院对范某主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求，采取一并支持的处理方式。
而网友们最具争议的“判决解除合同不符合鼓励交易目的”的观点，在判决过程中，法院也给出了解释。
法院认为，伍女士已经支付了50%房价款，如尽量维持合同交易的持续和稳定性，有利于减少合约双方的损失。但在本案中，原告也就是卖方范某等，坚持依据合同约定，所赋予其的单方解除权（及损害赔偿权）的情况下，只能依据现有的法律规定进行裁决。如果在本案原告享有合法的单方合同解除权的情况下，却强行判决双方继续履行合同，则反而有构成“强买强卖”的风险，这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。
